| Q1. |
親の事が気がかりなので同居することに、
ローンの残っている我が家はどうする？
地方に離れて住む一人暮らしの高齢の父が、先日転んで怪我。
幸い大事には至らなかったが、今後の生活に不安を口にし始めました。 |
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私達も一人で置いておくのが心配でたびたび様子を見に通っていましたが、通うのにも費用や時間がかかり、同行してくれる妻共々だんだん疲れてきました。私自身あと数年で定年退職。子供たちも独立しているので、この際早期退職制度を利用して夫婦二人、離れて暮らしていた父と同居することに決めました。自宅はまだローンが残っているのでしばらく置いて、将来子供たちに使わせようか？
でも今の状況から見ると今後売る時は安くなりそうなのが心配だから早めに売りたいが、資金の準備をする余裕もないのでどうしたらよいか迷っています。 |
| A1. |
最近、特に定年を控えた世代の方に多いご相談です。
先の予測が立たない介護問題。通うのは大変。でもご主人の仕事、子供たちの学校、家族のことを考えて戻れる場所を置いておきたいと思う方は多くいらっしゃいます。
●しばらく貸して、様子を見てから売ろうという場合
どんな事に気をつけたいか？一部をご紹介しますと･･･
・現在の自宅のローンの状況。
・賃料は収入ですが、組合費・税金・維持費など出費との割合。
「維持費」といっても入退居のたびにリフォームが必要な場合も。
・空き家・賃貸中の状況に関わらず３年を超えると税金の「居住用資産」の適用が
受けられず、売却価格によっては税金の優遇措置を受けられない場合がある。等々
・もし空き家や賃貸にするなら当社の家主業務がありますのでご利用下さい。
●住宅借入金が残っている時も一定の条件が合えば「居住用財産に係る損失控除の特例」が受けられます。[平成20年4月1日現在法令等]
（１）居住用財産の譲渡とは
（２）特例を利用する期限とは
このような日々変わっていく住宅ローン控除を上手に活用するにはやはり不動産のプロに直接ご相談されるのがベストだと思います。税金以外のメンタルな面でも数多くの事例を取り扱っております。「こんなはずでは！」と言うことが無いようにじっくりご相談されることをお勧め致します。
→４／２６ 税理士による個別相談会があります。詳しくはこちら
（＊）上記制度は時限立法のため、期限他諸条件がございます。また場合によって内容の変更等ある場合もございますので、詳しくは直接営業担当者までご連絡下さい。 |
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| Q2. |
突然の借主退去で今後どうしようか？ 迷ってます・・・大貫様（仮名・５０歳代）
１２年間貸していた「駅の近くで築２０年のマンション」の借主が事情で退去になりました。少しずつ賃料が下がって来ているし、今後今までどおり賃貸とするか？いっそ売ろうか？他に自分にとってベストな方法はないのか？迷っています・・・。 |
| A2. |
１２年前とは賃貸状況は激変しています！
| １２年間同じ借主で家賃滞納もなく順調にこられたとの事ですが・・・ |
| ● |
現在の賃貸状況は激変しています。
借主の意識の変化や多摩ニュータウンの場合は公営住宅との競合があり、楽に安定した収入を得るという訳にはなかなか行かない現状があります。 |
| ● |
今後の人生の展望を持つ。
まず、御自身を含めた家族の今後の「ライフプラン」をしっかり立てて下さい。
駅に近いマンションですから、築２０年でもリフォームして貸し続けても良いかもしれません。数年賃貸にした後、お子さんなどが住む可能性も考えられますし、ご自分がお住みになることもあるでしょう。 |
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その上で金銭面の展開をしっかり把握します。
今までどおりマンションを賃貸にする場合は リフォーム、メンテナンスなどに掛かる経費（費用）と、家賃収入から払う税金を差し引いた手取りの利益はいくらになるのか？
売却する場合はご自分の物件が今現在から１０年後位までの先の推移を見通すことが大切です。中古物件は周辺に新築マンションが建った時など、大きく価格が変動します。
ローンの残りをどうするか？も重要な問題です。 |
| ● |
今後を見据えた決断は？
やはり不動産は明確なプランを持って運用してこそ、その価値がいかようにも大きくなります。御自分の夢を大きく咲かせる良いチャンスと捉えて、様々なパターンを考えてみましょう。「すまいる情報」では売却、賃貸それぞれ専門のスタッフがお客様の最善の選択
のお手伝いをしています。賃貸相場やトラブルの場合の対処法、売却の価格情報などお客様の御希望がスムーズに運ぶように最善の方法を御提案いたします。 |
| ベストの選択には、何から相談すればいいだろう？迷うこと、分からないこと、漠然とした疑問など是非一度ご来店の上、ご相談ください。 |
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お問い合せいただくお客様は、このような記事も参考にされています。
青山孝子の不動産アドバイスより、(2008/3/21号）
「貸していた家が“空家になった!!”これは“天の声”かと思わず思った！と」 |
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| Q3. |
貸すのは初めて、どんなことに注意したら良いですか
今すぐまとまったお金がいる訳じゃないから、とりあえず自宅を貸したい。何しろ初めてのことなので、どんなことに注意したらいいですか。トラブルの話もよく聞くので心配です。 |
| A3. |
賃貸するとは社長さんになること、つまるところお金の問題です
賃貸の収支は安全ですか。賃料が入らなくても出て行く経費、固定資産税や管理組合費を忘れていませんか。ローンが残っている方は、とてもリスクがあります。入居者が決まらないと貯金をとりくずしてローンを払うことになります。ちょっと室内が古くなってきたのでリフォームしなくては決まらない、これもお金がかかります。なかなか借り手が決まらない、では値下げしよう、確定申告して税金を払う、これもお金の問題。
トラブルもお金が要因のことがほとんどです。賃料を滞納された、更新時値下げを要求されグズグズしているうちに自動更新してしまった、解約時の精算でもめた、など。社長さんが技術のことは分からなくても、お金のことは一番知っています。それだけ分かってくだされば、あとの沢山ある面倒なことは業者に任せても良いと思います。コツは、無理せず、いかに長く、切れ目無く入居してもらうかです。何かの時のタネ銭を早く貯めれば、リスクはどんどん減り、室内にもお金をかけられるので、空いたら入居者がすぐ決まり・・・という好循環になります。
（その他知識として色々と勉強されたい場合は良書をご紹介します） |
| Q4. |
将来転勤から帰ってくる予定なのですが・・・
海外に5年間赴任するので貸したい。子供も小さいから、いずれ戻って来て、同じ学校に入れたいと思う。手続きやら、税金とか申告とか、どうしたらいいのかな。 |
| A4. |
帰ってきたとき確実に明渡してもらえる貸し方があります
転勤で確実に戻って来る方は、通称「転勤貸し」＝期限付賃貸借、もしくは一定期間だけ貸す定期借家であれば、通常はよほどのことがない限り拒否できない更新がありませんので、期限がきたら確実に明渡してもらえます。（法律の強制力あり）申告については、賃貸の分は日本で申告するのが基本ですが、条約締結国へ赴任する場合はそちらで申告できる場合もあるようです。詳しくは個別にご相談ください。 |
| Q5. |
年金代わりに月々の収入になるってホント？
もう近く定年になる。年金の足しに自宅を貸して、田舎に帰りたいと思っている。どのくらいの収入になるのか、ずっと貸せるか知りたい。 |
| A5. |
年金と同じところ、違うところ
売ると一度に現金が入ってきます。でも差し当たりまとまったお金を使う予定のない方にとっては、毎月一定額の収入が入ってきたほうが良いという方もいます。その意味では年金と似ているかもしれません。ただし、年金収入には一定額の控除がありますが、賃貸所得には控除がありません。また賃貸の場合空家なら収入はゼロです。年金がわりというよりは、積極的な利殖と思ったほうが割り切れてよいかもしれません。次のケースを見てください。
●毎月10万円で貸して経費を払うと8万円ちょっと、年間100万円の収入のケース
●6年間貸して600万円の収入、リフォーム・補修費が100万円かかり500万円の純収入
●7年目に売りました。7年前より300万円値下がりしましたが500-300＝200万円の得
これは途中で売ったケース、売ると2000万円位のマンションであれば、貸しつづけても良いでしょう。10年で1000万円の収入、10年後半値で売っても損はありません。 |
