| Q1. |
新築マンションに住み替えようと思っています（40代ご夫婦）
子供の進学を機に駅に近い新築マンションを購入する予定です。この時一緒に自宅売ろうと思っています。購入先の営業マンが「自宅の売却も是非お任せ下さい！」と言うのですが、迷っています。 |
| A1. |
購入先の大手に頼む？それとも地元業者に頼む？
今回ご相談の方が検討している新築マンションは良く聞く大手の不動産会社でした。
「よく聞く名前の大手の不動産会社のほうが頼りになりそう。」「面倒くさい事がなさそう」など思われがちですが、“大手”とか“地元”とか関係なく、自宅売却にあたっては次のような事をどのように考えるのかが問題になります。（一部を挙げて見ると・・・）
 年収・・・今後の収入見通しはどうなっているか？
資金計画・・・これから購入するマンションのための資金はどうなっていますか？
ローンの借り換えで。現金購入で。とりあえず全額ローンで。
物件の状況・・・リフォームが必要なのか？現在他に同じような物件はでているのか？
本人の希望・・・急ぐのか、急がないのか・・・などなど。
このようなことを考えたとき、“日本全国のネットワークがある大手の不動産屋”が良いかも知れませんし、あるいは“地域のことをよく知っている・地元の事を良く知っているので高く売ってくれる・地元の不動産屋の方が融通が利いて良い”事もあるかもしれません。
また、いざ自宅を売り出すことになると、
「休みごとに家を知らない人にいろいろ見られてストレスだった」
「売れなかったらどうしよう？」「もっと高く売れないの？」
など自宅の売却には心配・不安・ストレスが次々出てきます。
そのような時、自分達の気持ちをどれだけ受け止めてくれるのか？それがどこに頼むかを決めるポイントになるのではないでしょか。
|
| Q2. |
引越しがかなり先なんですけど・・・
新築マンションを購入し完成が１年先の来年3月です。あまり早く売り出すのもどうかと思うので、いつごろから売りに出せば良いですか？ |
| A2. |
上手な売り方、下手な売り方
中古住宅は、室内状況がまちまち。雑然とした室内、汚れた水回りのまま売り出せば、買い手の夢をいっぺんで壊し、何人見ても決まらない、というケースは多いのです。引越す先に合わせて家具や荷物の整理をしたり、室内を手直ししたり、我が家を「商品」にする時間、いわば助走期間は1ヶ月は必要でしょう。買い手が決まって買う方の住宅ローンや登記の手続きに２ヶ月、そうすると真中の本当の販売期間はせいぜい3ヶ月です。いずれにしても、引越しが長ければ多少相場より安くして、賃貸に入っている買い手に「その間の家賃はもったいなくない」と思ってもらい早めに契約するのもコツの一つです。 |
| Q3. |
売るか貸すかを迷っている
自宅はだいぶ値下がりしてしまったし、ローンも終わったので貸そうかと思っている。ただ値下がりも気になるところ、どうしたものか迷っているのだが？ |
| A3. |
ロマンとソロバン・・・ですがまずはソロバン
思い出のある家をとっておきたい、せっかく頑張ってローンを払ってきたという心情も大事にしたいところです。そのためには、一度お金の損得を出してみて、納得されることをおすすめします。
賃貸にする場合は、家賃がいくらかよりも、税引き後の手取りはいくらか、で見るのがコツです。私の担当した方は年収が高く、所得税＋住民税は最高税率の50％、家賃からいろいろ経費を引いて、やっと残った利益の半分がさらに税金で減ってしまいます。売ると損が出ますが、それによって戻る1年分の税金が、何と手取り家賃の6年分になることが分かり、ここはソロバン重視で売ることに決めました。収入によつて手取り家賃は変わってきますし、お持ちの物件が値下がりしやすい物件か、そうでないかによっても、損得は変わってきますので、個別にご相談ください。 ケーススタディを見てみる⇒ |
| Q4. |
業者選びばどうすれば良いか
“高く売ります“と不動産業者のチラシに出てるけど、ホントに高く売れるの？私が買い手だったら安く買いたいと思うので、そんな業者を選ばないと思うが・・・。 |
| A4. |
何かを買うときと同じ基準
ざっくばらんな話、高く売りますというのはあまり深い意味はありません。そのほか「お客様います」、「どんどん決めてます」などもよく見かけるチラシですが、同じような宣伝と思っておけばよいでしよう。ところで業者選びについてですが、何かを買うときと同じ基準で選べばよいと思います。評判の良し悪しで選ぶ、気が合う合わないで選ぶ、値段で選ぶ、いろいろな基準があります。ただし、不動産の売買は、そう何回もないので、失敗は大きなダメージにつながります。またそんな中で、家計のことから、給与の見込み、親子の仲まで、私たちにお聞かせいただくことも増えています。そのような話をできる相手か、というのが一つの目安になるでしょう。 |
