住み換え　よくある質問Ｑ＆Ａ

「住み替え」と一言で言っても、今住んでいる家を売って新しい家を買う「買い換え」だけではありません。今の家は賃貸に出して、新しい家に買って住むパターンや、今の家を売って賃貸へ移るといった形もあります。

～自宅の処分について相談に来られた山本さん５８歳のご質問～

山本さんの気持ちと事情

山本さんが自宅を買ったのは平成はじめの頃、今から見るとすごく高かった。やりくりしながら何とかローンを繰上げ返済し、残り１０００万円くらいまでになった。子供が大きくなって手狭になったことで住み換えようと思い、手頃な新築マンションがあったので購入することにした。

購入先には公庫が付いているのと手持ちのお金で購入できそうなので契約は先に済ませたが、子供が受験期ということもあり、自宅を売るにしても引越し後と思っている。

余りにも値下がりしてしまったことと、頑張ってローンを返してきたのだから、売らずにこのまま持っていて貸したらどうかなと思った。将来、子供の新居にでもなればローンを払ってきた甲斐があるし・・・。

不動産業者の意見を聞いてみようと思って、いくつかチラシの入っている業者に問い合わせしてみたら、売るか、貸すか考えていると言っただけなのに、すぐさま「売った方が良い」という返答ばかりだった。

プロの業者さんが、一様に「売り」をすすめるのだから、やはりそうかなとも思うが、こちらの事情をよく聞かないうちに答えなんて出るのかなと、今ひとつ気持ちが晴れない感じだった。そのうちちょっと問い合わせただけなのに業者からは、「売るならウチに任せてくれとか、買い手がいるから今すぐ家を見せてくれ」という電話がジャンジャンかかってきて、家内もちょっと疲れてしまっている。

そんな時、すまいる情報多摩の「ざっくばらん相談室」の言葉に心引かれて、一度ホントのところを聞いてスッキリしたいと思い、時間を約束してすまいる情報多摩を訪ねてみた。

ざっくばらんなところ業者のホンネは？

業者が話をよく聞かないで結論を出そうとするのは、ざっくばらんなところ、業者としては売ってもらった方が手早いし、手数料が早くもらえるという業者の都合があるのも事実です。それだけではなく、業者と言えどもこの先の相場は分からない、だったら売ってしまえば悩む必要がないという場合もあります。（お客様が悩むのではなく、業者が悩む必要がないという意味ですが・・・。）

いずれにしても、限られた営業時間の中、業者はややこしい相談を避けたがる傾向があります。ただし、お客様の気持ちばかり優先しても一緒に悩むだけで、いつまでも結論が出ないというようなこともあります。話を聞くばかりでもダメ、たまに業者が気を利かして「この方はもう決めていて後押しが欲しいんだな」と解釈し、話を聞かないで結論だけ言うケースもあります。

実際のところ、山本さんの場合はどうなのか？

年金収入だけの高齢者が家を貸す場合と、働き盛りの方が貸す場合で、家賃収入の手取額がちがうのをご存知ですか？毎月１０万円の家賃をもらっても経費と税金を引いた後が、本当に使える現金で８万円のときもあれば、５万円になってしまうこともあります。

不動産の売買や賃貸の場合、税金のことは切り離せません。損して売った場合の減税や、貸した場合の税金も比較してみます。

後は将来売る可能性があるのかないのか、将来売った場合の手取り額の予想なども含めて、お金に関する材料を出してみました。

それからお金の損得だけでなく、精神的な負担も検討してみました。貸した場合は、いろいろな煩わしさ、空家になったときの不安など、売った場合は、値下がりのやるせなさ、思い出の住宅とのお別れなど。　

これらの判断材料が揃うことによって、全体像が見えて安心できます。また同じところで堂々巡りしなくてすむでしょう。全体が見えたからといって結論が出るとは限りませんが、少なくとも納得して動けます。　

結局のところ、山本さんは売ることにしました。

一時貸して数年後に売ることにした場合、 相場状況から見て家賃収入より値下がり額のほうが多くて損する可能性が高いこと、子供の受験や仕事のこと、親のことなど考えなくてはならないことがいっぱいあるのに空家になった場合の不安を抱えたくないこと、愛着のある家ですが、これからの家族の思い出は新居で作ろうと思ったことなど、気持ちが整理できてふっきれました。　

これは山本さんのケースでしたが、例えばローンがなくて家賃の手取額が多い方では、貸してから売っても得したケースもありますし、リタイアした方が生活に張りをもたせるために賃貸で貸すということもあります。、ですから一概に売ることばかりが良いとは限らないのはもちろんです。

ナットクが欲しい方のために

せっかくローンを返してきたのですし、ここで子育てをしてきた思い出とワンセットの家ですから、山本さんが悩むのも当然です。私たちのアドバイスとしては、まず「お金」のことを明確にして、それがクリアできたら、

• あとは気持ちがナットクする方、
• 精神的に負担が少ない方で決められると、予測がはずれてもハッピーな結果が多いようです。

私たち業者が持っている情報は

• 過去から現在までの相場や売り出し物件情報
• 似たようなケースの事例
• 税制やローンなどの専門知識の３つが主なものです。

すまいる情報多摩では、山本さんのような本音の質問にお答えしながら、将来の大事な我が家の活用プランづくりを具体的にお手伝いいたします。素朴な疑問にお答えしながら、ぼやっとしていた希望から我が家の明確なプランをつくりだす、そんなやりとりのなかから、売買を依頼する業者として私たち「すまいる情報」はどうかということの判断していただけると思っています。